0
Карта
До
Р
Р
$
Студия
1
2
3
4+
Без планировки
Срок ГК
Дом сдан
2017
2018
2019
2020
ФЗ-214
Ипотека
Старт продаж
Военная ипотека
Потолки от м
Малоэтажка
Апартаменты
Тип проекта...
До метро не более мин. пешком
От МКАДа не дальше км
Статьи Как девелоперы борются с заниженными ценами частных инвесторов

Как девелоперы борются с заниженными ценами частных инвесторов

Частные инвесторы на первичном рынке на данный момент воспринимаются не только как исключительно покупатели объектов недвижимости, но и как прямые конкуренты девелоперов. Именно по этой причине, на сегодняшний день, в каждом договоре о долевом участии в строительстве стал прописываться особый пункт, который запрещает дольщику продавать объект недвижимости до полной оплаты всей стоимости квартиры, без прямого согласия девелопера.

Согласно данным компании «БЕСТ-Новострой», доля частных инвесторов в первом квартале нынешнего года (массовый сегмент новостроек в столице), составила почти половину – 40% от числа всех потребителей. Этот показатель можно назвать рекордным на данный момент, поскольку традиционно процентное соотношение частных инвесторов, никогда раньше не превышало 20%.

Многие опытные эксперты современного рынка недвижимости говорят о том, что изменившаяся специфика рынка, который наводнили частный инвесторы, связана с двумя основными факторами:

1. Сложная макроэкономическая ситуация – изменения курса основных мировых валют инициировали некую панику в среде держателей капитала из числа российских граждан. Именно поэтому, многие в начале 2015-го года, постарались приложить максимум усилий для сохранения своих денежных средств. Один из наиболее надёжных способов сохранить деньги в России – вложить их в недвижимость. Естественно, жители столичного региона в массовом порядке стали пользоваться предложениями девелоперов, чтобы минимизировать риски.

2. С другой стороны, такой инструмент, как переуступка прав на спекулятивной основе известен в Москве уже достаточно давно. Однако, многие из частных инвесторов ранее считали его не таким привлекательным, сравнительно малодоходным и требующим использования слишком большого количества ресурсов – времени, денег и так далее. Тем не менее, на фоне изменившихся условий, многие из частных инвесторов значительно пересмотрели свои взгляды на такой инвестиционный инструмент, как недвижимость.

Представитель «БЕСТ-Новострой», Ирина Доброхотова, так комментирует ситуацию: «Сегодня частные инвесторы составляют довольно жёсткую конкуренцию застройщикам на рынке. Мы стараемся разумно ограничить конкурентное поле в своей сфере, поэтому, в том числе и наша компания ввела новые условия в процедуру оформления переуступок».

Эксперт Владимир Зимохин также подтверждает подобную позицию: «По отношению к тем объектам недвижимости, за которые участники долевого строительства до сих пор не расплатились у нас введены жёсткие правила в оформлении переуступок. Сегодня переуступка может быть оформлена только с согласия компании-застройщика».

Такая процедура, как переуступка прав между физическими лицами, на стадии строительства многоэтажного дома, в последнее время стала особенно популярна, ввиду резкого увеличения инвестиционных сделок. Пик подобной активности пришёлся на последние месяцы прошлого года, когда ситуация на валютном рынке буквально вынудила частных инвесторов начать вкладывать свои деньги в объекты городской недвижимости.

Специалист одной из компаний Леонид Блинов отмечает, что после введения новых правил, переуступка стала возможна только после выплаты дольщиком всей суммы за объект недвижимости по договору или после того, как деньги были переведены на третье лицо. Таким образом, передача своих прав на недвижимость стала реальна только с момента государственной регистрации ДДУ, до подписания акта передачи объекта недвижимости. Это может занять довольно продолжительное время – до нескольких лет, за этот период, как правило, стоимость квадратного метра продолжает планомерно расти.

В подавляющем большинстве случаев сегодня застройщики начали обязывать своих потребителей получать непосредственное разрешение на переуступку прав в офисе девелопера. Так компании планируют защитить себя от конкуренции со стороны людей, которые заключают инвестиционные сделки.

«Большое количество денег частных инвесторов приходит ещё на стадии котлована. Затем, по мере реализации проекта, инвесторы начинают выставлять подорожавшую недвижимость на продажу, ещё до момента получения права собственности на жильё. Как правило, частный инвестор начинает демпинговать, привлекая своего покупателя, а это негативно отражается на деятельности застройщика. Разумно, что девелопер начинает включать в договор с клиентом пункт, ограничивающий переуступку до полной оплаты объекта недвижимости», говорит Мария Литинецкая.

Тем не менее, конкуренция – далеко не единственная причина.

Каждый застройщик обязан контролировать каждого нового дольщика. Кому будет переуступлены права на собственность? Кому передавать объект недвижимости? Инвестиционных сделок с переуступкой прав может быть огромное количество, каждый девелопер обязан их тщательно отслеживать, чтобы всегда быть в курсе изменений состава участников долевого строительства.

Юрист Дарья Погорельская, говорит: «Все компании-застройщики ведут реестр, в котором постоянно должны обновляться данные о дольщиках, в том числе, важно всегда иметь в руках актуальные контактные данные».

В ряде случаев нельзя исключать и риска откровенных мошеннических действий криминального характера. Время от времени на рынке появляются частные инвесторы, которые переуступают свои права до того, как расплатятся с компанией. Таким образом, новый покупатель должен погасить не только свою часть долга, но и взять на себя часть финансовой ответственности продавца. Новый порядок оформления переуступки должен позволить внимательному покупателю чувствовать себя в большей безопасности.

«Каждая компания-застройщик должна иметь некоторую компенсацию за то, что по праву переуступки продаёт инвестор. Если рынок будет переполнен дешёвыми квартирами, это напрямую будет влиять на продажи компании, - говорит Дмитрий Пухнаревич, - На момент покупки квартиры инвестором, обычно предлагается полный спектр разнообразных вариантов. Естественно, нетрудно выбрать наиболее ликвидный объект недвижимости».

 «Компании-застройщики городской недвижимости массового сегмента часто не хотят корректировать свои типовые договоры по требованию отдельных клиентов. Это связано не столько с отсутствием клиентоориентированности в российских компаниях, сколько с большим количеством бюрократических проволочек. Поэтому, специально настаивать на пересмотре условий договора рядовому покупателю просто бессмысленно. Однако, всегда есть смысл интересоваться, возможны ли такие изменения», - говорит Ирина Доброхотова.

Что касается предотвращения рисков со стороны покупателя, то для их минимизации тоже следует учесть ряд важных моментов. Так, разумно будет сделать специальное приложение к договору с застройщиком, в котором будут точно прописаны цены на те или иные дополнительные услуги компании. В таком случае, клиент будет иметь возможность попросить об оказании услуги в соответствии с подробным прайсом, утверждённым компанией-застройщиком.

«Часто нечистые на руку застройщики говорят о том, что могут выдать справку об отсутствии задолженности в любое удобное время и полностью бесплатно. Однако, в тот момент, когда инвестор решает переуступить право собственности на объект недвижимости, в компании могут запросить за проведение подобной процедуры крупную сумму, - говорит Дмитрий Пухнаревич, - Можно подать исковое заявление в арбитражный суд, но установление справедливости потребует ещё немало времени и дополнительных денежных вливаний».

В целях повышения безопасности собственного бизнеса, девелоперы предпочитают на определённых этапах строительства или вовсе отказывать частному инвестору в переуступке прав, либо обязывают заплатить «неустойку». Сумма начинается от несколько десятков тысяч рублей. Почему девелопер идёт на такой шаг? Прежде всего, переуступка прав на объект городской недвижимости – это всегда небольшой стресс для застройщика. Компании-девелоперу необходимо становится снова вносить новые данные в реестр о владельце квартиры, начинать все бюрократические процедуры, связанные с оформлением прав на недвижимость в будущем доме заново. Конечно, это не требует большого количества времени, однако массовый характер таких заявок может значительно затормозить процесс работы всей строительной компании.

Размер такой комиссии, которую предлагается заплатить продавцу, составляет около 50 тысяч рублей или несколько процентов от суммы сделки. Истории известны случаи, когда застройщики требовали от частных инвесторов до 15% стоимости объекта недвижимости, однако, это скорее обидные исключения, чем правило. Что касается конкретных цифр, которые обеспечивают частному инвестору конкурентное преимущество перед застройщиком, то здесь речь идёт о демпинге в 3-5%, максимальная «скидка» составляет не больше 10% от общей стоимости. В отдельных случаях, частный инвестор выставляет на продажу объект недвижимости дороже, чем компания-застройщик.

Григорий Алтухов из ФСК «Лидер», говорит: «Нам также известны не только случаи демпинга, но и предложения от «физиков», которые продавали свои квартиры дороже установленных застройщиком цен. Сложно сказать, что за люди участвуют в таких сделках. Однако, уверенно можно говорить о том, что конкуренции такого рода девелоперам точно не стоит опасаться».

Тем не менее, всё напрямую зависит от конъюнктуры рынка. Насколько важно инвестору быстро реализовать свой актив в недвижимости? Срочная продажа квартиры, как правило, оборачивается убытком в несколько процентов.

Многое зависит от того, по какой цене покупатель приобрёл недвижимость. Так, квартира, купленная со стадии котлована, позволяет сделать инвестору более высокий дисконт.

Ещё один важный фактор ценообразования – спектр аналогичных квартир у застройщика. К примеру, если инвестору удаётся продать ликвидную «однушку», которыми уже не располагает компания-застройщик, вполне можно установить цену на несколько процентов выше и относительно быстро отыскать покупателя.

Бывает так, что к моменту ввода дома в эксплуатацию, остаются только двух-; трёхкомнатные квартиры, а в руках инвестора остаётся ликвидная квартира-студия, которая покупалась на начальном этапе строительства. Вполне возможно, что «студия» в таких обстоятельствах станет отличным инвестиционным активом для значительного приумножения капитала частного лица.

Юрист компании «Сити-XXI век», говорит о том, что при наличии пункта об обязательном согласии застройщика на переуступку, проводится процедура трёхстороннего дополнительного соглашения. Встреча проходит с участием первоначального инвестора, нового инвестора, которому переуступаются права и представителем девелопера. Интересно, что застройщик на законных основаниях оставляет за собой возможность отказать в выдаче согласия на переуступку «без объяснения причин». Именно поэтому, все вопросы относительно этой процедуры, лучше всего обсуждать при заключении первоначального договора с компанией-застройщиком.

«Инвесторы, которые включились в долгосрочный и масштабный проект, чаще всего не получают согласия от девелопера на переуступку прав», - говорит Вартан Погосян.

Такое поведение строительных компаний связано с тем, что объект реализуется коммерческой структурой самостоятельно и массово – для защиты своих интересов, компании нередко включают пункт о получении согласия на переуступку у застройщика.

Стоит также отметить, что в современных реалиях банки отказываются от выдачи ипотечных займов на льготной основе, под договор о переуступке прав с физическим лицом.

Ещё одна важная деталь – при продаже паев по схеме ЖСК, переуступка пая иному лицу возможна только после полного погашения стоимости. При этом важно помнить о том, что приобретение паем третьим лицом, вовсе не будет гарантировать его членство в ЖСК. Для того, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, перед покупкой объекта недвижимости, настоятельно рекомендуется внимательно изучить устав ЖСК. Возможно, что если новый собственник не будет полноценным членом кооператива, то и претендовать на квартиру он не сможет в дальнейшем.

Больше того, многие из опытных экспертов рынка и вовсе в последнее время склоняются к тому, что покупка по схеме ЖСК в современных условиях – достаточно высокорисковое мероприятие. И, многим людям, которые покупают жильё на все свои накопления или вовсе на заёмные средства банка, не рекомендуется участвовать в паевом строительстве, особенно, в тех случаях, когда речь идёт о многоэтажной застройке.

Как показывает практика, система ЖСК может быть вполне оправдана, когда в проекте строительства закладывается серия нескольких частных коттеджей, для круглогодичного проживания, к примеру. Действительно, в этом случае есть все основания говорить о том, что можно собраться более или менее крупным кооперативом, объединить свои накопления и построить достойное жильё для себя и своей семьи за сравнительно небольшие деньги. Как правило, в этой ситуации легко будет контролировать поступления денег в общий бюджет, а также легко будет отследить все действия наёмного застройщика. В случае с многоквартирным строительством высотных домов – могут возникнуть очень большие неприятности из-за отсутствия чёткой координации между людьми. По сути, к 2015-му году с рынка уже давно удалось вымыть все компании-застройщики, которые оформлялись, как «фирмы-однодневки». Но и сегодня время от времени возникают некрасивые ситуации, связанные с крупным денежным обманом граждан – все они имеют одну общую черту – застройка проходила по схеме ЖСК.